二手房培训材料
房地产：地上建筑物和其它地上着物。
二手房：由房屋管理部门颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，卖房人具有完全处理权利的房屋，主要包含：商品房、私房及其他允许上市交易的已购房和经济实用房。
不能上市交易的房屋有下列几种情况：
1、未经管理部门登记发证的（商品房首次交易除外）；
2、权属有争议或权证与实物不相符的；
3、权证已被明令注销的房子；
4、不能提供规定的证件；
5、其它依法限制权属变动的；
6、房籍所在地处于房籍冻结的土地；
7、产权共有的房子，其他人不同意出售的；
8、已抵押但低压人没书面同意的；
9、擅自改变房屋使用性质的
10、法律法规规定的及具有县级人民政府规定的其他不宜出售的房屋；

成都二手房的特点：
1、趋于丰富化；
2、购房人群趋于多元化；
3、消费需求升级化；
4、热点区域趋于扩大化；

推动二手房市场的因素；
1、国家政策保障；
2、需求的拉动；
3、房源将持续放量、价格平稳上升；

优秀二手房经纪人具备的条件：
1、见不想见的人；
2、做不想做的事；
3、听不想听的话；

优秀二手房经纪人具备的六个素质：
1、要有明确的目标；
2、能力（掌握能力、表达能力、专业能力、交际能力等）
3、知识
4、必胜的信息
5、良好的心情；
6、正确对待客户的态度；
说明：前三点是经纪人的基本素质，后三点是经纪人的心理素质；

业务流程
1、咨询接待
1）上门客户接待
A、上游客户（房东）；
a、户源信息：
b、房屋情况：面积、建房年代、房型、结构、装修情况、楼层
c、价格：主要是心理价格
d、权属：
B、下游客户（买方）：主要啦解详细的需求及他的承受价格
2）来电接待
2、匹配看房
a、从客源聚焦房源
b、从房源聚焦客源
匹配流程：
需求登记
立即匹配
不成功 成功
继续维护、匹配 约定看房
陪同实地察看房子
有意向 无意向
签订合同
收取权证、进入过户、贷款等

3、成交后签定合同
签定合同时留意的细节：
1）合同中的房屋地址、产权性质、建筑面积、产权证号、楼层、房屋用途一定与产权证上的一致，如产权证上的地址与现在的地址不一致时需当地机关出具原文件证明。
2）啦解付款形式：是一次性付款还是贷款
3）合同时出现的定金、首付款、尾款这三者的关系。定金＋首付款＋尾款＝总房款
4）合同上的文字和数字一定不能删除、涂改、添加
5）收据的项目有：
a、居间服务费
b、租赁服务费
c、垫支服务费
d、购房定金
e、代收房款
f、违约金
g、贷款、过户费用
留意：开收据的细节
a、大小写、数字一致，字迹清晰不能涂改
b、收到栏只能填写购房人的名字（最终产权人的名字）
c、三联：存根联、客户联、记帐联
6）签定合同后应收的证件
卖方：a、产权证原件、委托书原件、身份证复印件、结婚证复印件
买方：a、身份证复印件（一次性付款只需这一样）
b、收入证明
c、照片
d、贷款申请表
e、婚姻证明
f、大专以上文凭贷款的申请人需交文凭复印件及有职称的职称复印件
g、户口复印件
有关税费的计算：
住房 非住房
契税： 指导价×面积×1.5﹪ 指导价×面积×3﹪
交易手续费： 6元/M² 指导价×面积×0.7﹪
转移登记费： 80元/户 240元/户 
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