一、项目背景

合肥凤凰置业有限公司成立于2006年2月，是合肥“凤凰城市广场”的开发商。　　　　　　
合肥“凤凰城市广场”位于合肥市新区核心位置（原华夏第一街区东半部分），西北与新区淮河文化广场相邻，周边座拥会展中心、合肥大剧院、科技图书馆等大型配套设施，总面积288余亩，总投资超过13亿元人民币，规划总建筑面积超过49万平方米，是集商业、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、居住为一体的大型项目，内容包括：大型Shopping mall中心、大型百货、商业街、大型生活超市、橱卫广场、家电连锁、五星级影院、美食城、大型娱乐城、书城、真冰溜冰场、休闲活动中心、服装小商品城、家居大世界、数码广场、酒店式公寓和高档住宅生活区等。合肥创业中国www.chuangyezg.com“凤凰城市广场”是合肥城市中心区最大的商业项目，项目自开工至今不到两年的时间，但销售已基本完成，创造了合肥房产界的奇迹，那么合肥凤凰城市广场是靠什么来获得快速的销售呢？其中的策划思路值得我们学习和探讨。

二、项目策划的成功要素分析

对于合肥凤凰城市广场的成功，本人认为三个方面的因素是关键：

一是项目本身有卖点。对于凤凰城市广场，其中的商业地产项目中仅有部分物业进行出售，通过多种形式持有大部分物业将用于自持运营，从而使商业项目在统一规划和招商的运作下良性发展。目前凤凰地产的业态已有10种，即购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际社区，这些业态在组合上并不是简单的叠加，而是业态的相融，并且在进一步延伸着市场商机。比如购物业态也呈现多元化趋势，有名牌百货、大众百货和主题百货、大型超市等；比如其五星级酒店，凤凰决定把诸多园林元素引入酒店大堂中，咖啡厅、茶吧穿行其中，形成景观区，与知名的酒店集团合作，对当地旅游资源进行整合的同时，引导周边的旅游业务发展；如在文化产业方面，除了引进超规模的五星级影院外，还有图书城，并计划设立主题书坊，以展示文化底蕴，引导文化发展；比如其在合肥首次推出经典的小户型，适合单身白领购买，号称是白领阶层的“第一套房”；在大户型方面，开创了合肥地产的先河，独创大阳台（近130多平方米）和挑高两层设计，起独特的户型和综合的国际大型体验中心，为其成功运作奠定了基础。　集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体的凤凰城市广场几乎囊括了一个城市创业中国www.chuangyezg.com应有的生活功能，如生活超市主力店、综合百货主力店、数码电器大卖场、商业步行街、五星级酒店、餐饮中心、酒吧一条街、娱乐城、星级影城、梦幻童话世界主题乐园、酒店式公寓等。这种新的模式，不仅是现代商业地产的一次革命，更在悄悄地实现人们对丰富多彩生活的梦想。凤凰城市广场正在绘制新的都市版图，培植更完美的都市生活形态。人们的生活和城市经济将因此发生巨大变化。现代商业模式因凤凰城市广场而改变。

二是概念先行。自2006年凤凰准备进入合肥开始，关于合肥开设“赌城”的声音在不断传递，其“赌”的概念为凤凰城市广场添加了神秘的色彩，再加上后续凤凰的宣传，使得真假难辨，但越是如此，消费者越感兴趣，在宣传策划过程中，凤凰借力“赌”的概念，开始了“拉斯维加斯空运到合肥”、“凤凰带你游澳门”等系列宣传，同时在五一、国庆等节日期间，利用凤凰城市广场所在地——淮河文化广场人流密集的优势，在其售楼部前摆上两颗大的“馓子”，让人展开联想与想像，刺激了人的购买欲望。

三是活动开路。自开盘至今，凤凰城市广场就一直成为了合肥的热点，活动不断，人流络绎不绝，如在《合肥日报》创刊50周年之际，联合合肥经济开发区、合肥日报社联手举办“2006金秋购物节”，旨在通过此次活动让更多的企事业单位、普通百姓积极参与，同时借此良机为凝聚合肥经济开发区人气，满足合肥新城高档社区消费需求，复兴合肥商业繁华，推动整个合肥城市的经济发展；如在2007年8月，联合合肥经济开发区管委会、经济开发区投资有限公司、合肥人民广播电台举办“凤凰城市广场•鬓香车影仲夏赏车会”，这次赏车会开创了合肥的先河，其香车、美女、红地毯、还有舞台上穿插表演的优美舞蹈，在镁光灯和烟花焰火的衬托下更加美仑美奂，让观众流连忘返；如在2007年夏季，淮河两岸洪水肆虐之际，联合其他单位在其售楼部前举行“淮河水•普洱茶•心系奥运•情系灾区”系列活动，包括旅游文化娱乐、商贸展示展销、宣传游街等内容，当日的淮河文化广场热闹非凡，锣鼓震天，多家民间演艺团体和数百名市民早早的聚集在广场上迎候马队的到来，在为马帮的到来举行的欢迎仪式上，合肥凤凰置业公司招商负责人为马帮送上接风酒，合肥副市长王岗代表合肥灾区群众接受了马帮馈赠的普洱茶，并将普洱茶进行拍卖，义卖所得款l万余元与合肥凤凰置业公司所捐献的30万元将一起捐赠给合肥市受灾群众。一次次的活动，吸引的不仅是人流，对凤凰的宣传和营造声势都奠定了基础。

总之，通过概念的创造，结合活动的开展，合肥凤凰城市广场在赢得眼球的同时赢得了市场，通过科学策划用最少的成本获得了最大的产出。

作者简介：王唤明，现为上海洞井天企业管理咨询公司总经理，安徽山鹰企业管理咨询有限公司

注:创业中国www.chuangyezg.com把城市名和公司名暂时替换了.如有不合适,请来信.我们很快删除或者更改!