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对我国房地产融资结构的几点新认识

来源：作者：发布时间：2007-10-24

近几年来，关于我国房地产融资结构的言论越来越多，主要是基于高银行信贷比、高企业负债率等事实，认为当前的融资结构不合理，风险过渡集中于银行。那么，如何看待这一评价呢？本文将通过分析我国房地产融资结构的主要特点，从更宏观的角度对上述言论提出几点新认识。
　　一、我国房地产融资结构的主要特点
　　1、间接融资比重较大
　　《2004年中国房地产金融报告》指出，自1997年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%—60%之间。以2004年为例，当年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，第一资金来源是“定金和预收款”达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；居第二位的是房地产开发企业“自筹资金”，为5207.6亿元，增长了38%，占30.3%；第三则是“银行贷款”，为3158.4亿元，仅增长了0.5%，占18.4%。但实际上，企业“自筹资金”主要由商品房销售收入转变而来，约70%来自银行贷款，“定金和预收款”约有30%来自银行贷款。由此可推算出，2004年房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上，风险集中于银行。
　　
　　2、房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。
　　
　　1997年至2002年间，我国房地产投资年增长速度先升后降，但增长速度仍为两位数，有的还高于同期全国固定资产投资的增长速度。2003年以来，为抑制投资过热，央行和银监会相继出台了一系列的紧缩信贷政策，使房地产企业资金更加吃紧，一些小企业不得不退出房地产行业。尽管这些宏观调整政策使近几年的房地产开发贷款逐年略有下降，但居民个人购房申请的银行按揭贷款余额不断上升，年增长速度维持在30%左右。所以，房地产贷款余额增幅仍然较大。从金融机构贷款结构来看，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额在逐步增加，如2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。
　　
　　3、房地产融资渠道少，行业外资金、海外“热钱”不断流向房地产业
　　在发达国家，房地产金融产品很齐全，有股权融资、项目融资、基金、发债、信托、抵押等，风险比较分散；而我国金融市场上，不仅产品少，目前仅有的信托、上市、企业发债等方式发展也非常有限，使房地产融资风险集中在银行贷款。此外，随着近几年房地产的火热发展，人民币升值趋势凸现，大批的行业外资金、海外“热钱”纷纷涌入房地产业，成为北京、上海、杭州、广州、深圳等几个热点大城市房价大幅上涨的重要原因之一。这加剧了房地产业的竞争将越发激烈，在促使其利润率不断下调的同时，也增大了房地产业的风险，进而升级银行风险。
　　
　　综合上述特点，不难得出“我国房地产融资结构不合理，风险过渡集中银行”的结论。但是这些特点分析大都是从房地产行业与房地产金融角度来进行的，算是中观视角；如果从更宏观的角度来看，并于国外房地产发展历程相比较，则会有新的发现、新的认识。
　　
　　二、几点新认识
　　1、在经济发展水平较低的阶段，银行贷款是房地产成长阶段的主要资金来源
　　一般地，经济发展进入人均收入为1000—4000美元的阶段是房地产的黄金发展阶段，因为在一定收入支撑下的旺盛消费才能成为房地产发展恒久的“经济加速器”。而我国经济正处于这一阶段，出现房地产投资年年增长，甚至超过全社会固定资产投资的增长速度。据统计，2005年的房地产投资已相当于GDP的13％，房地产业正逐渐成为我国的支柱产业。但是，与国外相比，我国房地产业发展水平还较低，房地产企业的主要业务还是房地产开发，基本上算第二产业；而国外的房地产业已成为标准的第三产业，房地产金融和服务业务大大超过建筑业务。显然，在这一阶段，最稳定的、持久的房地产资金支持就是银行贷款了。事实上，很多新兴行业成长初期的金融支持都绝对依赖于银行，国外一些发达国家房地产早期发展资金也大都来自银行。所以，目前我国房地产发展所需资金有50%以上都来自银行，是一种正常现象，是与现阶段我国经济发展水平和房地产金融格局相适应的。
　　
　　2、风险低的居民个人住房按揭贷款增长潜力巨大
　　在国外成熟的房地产市场，居民购房融资首选还是银行贷款，有的国家通过按揭销售的住宅甚至达90%以上。而目前我国银行发放的个人住房按揭贷款占银行房贷的比重不足10%，远低于国际上20%-40%的水平，按揭贷款占GDP的比例也偏小。如2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。这说明我国居民个人住房按揭贷款的规模发展空间较大，未来银行贷款比例仍会较高，但风险较低。此外，风险大的房地产开发贷款还在逐年下降，也能降低银行贷款风险。
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