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旅游投资的特点及热点问题
来源： 作者： 发布时间：2007-11-19


　　这就是我们称为作局的套作模式。

　　旅游的长期性和比较缓慢的回收过程如何与较快的回收资金的安排进行套作，往往是我们现在招商引资的重要的方面，也是投资商考虑的模式。假如我代表投资商谈判的时候，我们常常做政府这样的一个工作，可以合力把存在的一些问题处理掉，把景区的无型资产与投资商投资的现金资产重组在一起，重组的企业资本已发生变化，可以把景区的经营权评估为两千万，然后再把一部分资产拿去融资两千万，现金投入在开始时候可以用低价方式收购处理汇集成有效的产品，最后资产可以作到六千万或者是八千万，然后再用这个结构去撬动银行结构，这是旅游投资的一个很重要的特点，由此也形成了它的商业模式与投入产出的特点，在商业模式结构中间，我们就要考虑的是游憩方式、商业房地产的模式、土地储备的模式和其它的一些模式之间的互动。

　　这里面要求政府如何与投资商一起把项目作大，投资商就会非常愿意进来投资，这种模式对地方政府和投资商来说很好，对银行来说风险很大，对其它合作人来说不是最好，但是对有效地让项目真正开发运作起来非常有用。其中把政府行政的资源用到最佳，能够把投资商的利益结合到最佳，最后还要能够最大的引进资本，使得你的项目和产业达到高的水准，这样就会搭建好的项目运作的平台，形成一个融资的平台，一个真正把旅游项目作大的平台。

　　８、所有权与经营权问题

　　风景名胜区的资产是国家所有的，而且现在明确规定它的经营权不能转让给社会投资者，不能由社会投资人进行全面的管理。我们形成的一个核心思路就是通过经营权的一种转移，逐渐形成一个开发结构民营化的模式。

　　在市场趋势下，在很大程度上应该对经营权很大程度上放开，政府怎么样通过行政管理把控它的核心要素，即保护问题，在把控了规划权益和环境问题以后，经营问题完全可以放开由企业去运作的。今年年底以前会出台一个有关特许经营相关的问题规定，国土资源部、建设部和国家旅游局之间还存在很大的矛盾，但大的方向非常清楚。我们认为应该分为下列几种权力：

　　行政管理权：应该与经营管理权分开，对于风景名胜区，其行政管理权应该归国家所有，归政府部门管理；

　　规划权：理所当然地由政府部门执行，进行规划并评审；

　　景区管理权

　　景区开发权与招商权往往与门票收益权一起来考虑；

　　门票收益权

　　经营性项目开发与收益权

　　专营与特许经营

　　土地开发权就是可开发土地的问题；

　　土地使用权

　　９、保护与开发问题

　　涉及到文物保护、环境保护与开发之间的关系问题，保护问题在规划中间是占第一位的问题，如果保护的问题没有处理好开发基本上肯定是一票否决，但是保护不等于不开发，保护前提下的开发运用主要还涉及到一个开发的方式一定要把保护前提下的运用中最大的空间如何开发的问题。比如长城的开发的问题，天宏保业，北京的一家上市公司把整个长城景区拿下来，他们要开发长城其中最大的问题就是八百里长城的保护问题，现在存在很大问题，所有重要的公路、铁路全部从长城过，其中有一条国道就从长城的门洞里穿过去的，整个长城的保护工作中就涉及一个大规模的交通道路的调整问题，调整的成本很高，但天鸿宝业为什么还作这个项目呢，因为在交通调整的过程中可以出来一块地，有可能开发出来一块很大的区域，这个区域的土地可能是二十平方公里左右的可开发用地，他正是围绕这个思路在想办法，围绕长城保护的需要是公路的调整，公路的调整带来的是一个新的开发结构的调整，开发结构的调整形成的是一个土地和房地产利用的新的方式。那么保护下面的开发文章如何做，有些时候做的是完全不一样的。

　　１０、旅游视野与产业扩展

　　旅游产业有一个很长的产业链，由旅游景区很容易形成旅游小城镇，景区的发展为小城镇的建设提供了很大的一个产业依托，其间一个很有价值的方面就是房地产，旅游与商业相结合，包括城市商业。文化娱乐产业，旅游娱乐产业，二十一世纪是一个娱乐化的世界，娱乐业今天对于在美国主流资本市场的占有和影响力已远远超过基础工业的地位，所以旅游与娱乐之间、文化与旅游之间、体育与旅游之间及农业与旅游之间、加工工业与旅游的商品与纪念品之间、餐饮业、运输业及城市名片、城市风貌打造都与旅游有关，旅游产业是一个长长的产业链，都要用一种非常宽的产业眼光还对待，而不局限于一个旅游风景区本身，而要把它与城市、与小城镇、与三农问题解决和一系列的城市经营理念结合在一起。近郊休闲区与城市中心游憩区的问题，比如北京的什刹海，作为北京市一个中央游憩区的概念，和上海的新天地所体现出来的一个主要特点就是城市化的娱乐与城市化的游乐相结合，形成了城市风格中间的一个主要休憩活动场所和集中的休憩活动场所。这种城市中心休憩区的东西与城市郊野型结构如何互动？近郊休闲区北京发展得很好，有些地区是以农家乐为中心，比如成都，北京则是高尔夫球场更多一些，郊区休闲区的发展和运动休闲结构的发展的特点是有一种与自然接近的郊野化的特点。


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